서울시는 2024년 11월 20일 개최한 제4차 균형발전위원회에서 '(舊)국립보건원 부지 개발사업, ‘균형발전형 사전협상’ 대상지 선정(안)'을 ‘원안가결’했다고 밝혔다.
대상지는 지하철 3․6호선 불광역에 연접한 연신내·불광 지역중심이며 면적 48,000㎡의 대규모 공공 유휴부지다. 지역 발전을 선도하는 경제 중심지로 개발하기 위해 2008년 시가 매입했으나 현재까지 개발이 이루어지지 않고 있다.
특히, 대상지 주변은 상암DMC 등 디지털미디어, 콘텐츠 관련 기업 및 홍익대학교 등 유수의 대학이 5km 근거리에 밀집해 있어 창조산업을 지원할 수 있는 최적의 요충지로 꼽힌다.
GTX-A 노선이 개통되면 서울 도심까지 5분대, 강남까지 10여 분 내로 접근성이 대폭 향상돼 지역 간 연계성 강화를 통한 서북권 경제 거점으로의 성장 가능성이 매우 크지만, 일자리가 부족한 전형적인 주거지역의 특성상 개발 여건이 부족하다는 한계가 있었다.
이에 시는 (구)국립보건원 부지에 ‘균형발전형 사전협상’ 제도를 최초로 도입해 지역적 요구를 반영한 ‘창조산업 거점 개발’을 추진한다. 파격적인 인센티브를 제공해 민간의 창의적인 아이디어를 기반으로 지역 활력을 유인하고, 공공은 이를 지원하는 형태의 사업을 추진할 계획이다.
대상지는 창조산업 관련 일자리․기업 유치 조건으로 균형발전형 사전협상제를 적용 매각해 민간의 수요에 맞는 용도지역으로 개발(화이트사이트)한다. 여기서 발생하는 공공기여는 대규모 XR스튜디오 등 창조산업 생태계 조성을 위한 공간과 고가의 범용성 장비 구입 등에 재투자하여 창조산업의 성장 기반을 조성한다.
‘균형발전형 사전협상’은 지난 3월 26일 오세훈 서울시장이 발표한 '강북권 대개조–강북 전성시대'의 핵심 기반으로, 강북권에 대한 파격적인 규제완화로 개발을 활성화함으로써 강남북 지역균형발전을 실현하기 위한 제도다. 기존 사전협상제도에 파격적인 인센티브를 보완해 새롭게 도입한 만큼 취지와 대상 및 인센티브 등에서 차이가 있다.
기존 ‘사전협상’ 제도는 공공·민간사업자가 협상하여 대규모 부지에 대한 개발계획을 수립하고, 발생하는 계획이득 일부를 공공기여로 확보함으로써 효율적인 토지 활용과 공공성을 동시에 얻을 수 있는 개발방식이다. 서울 전역의 5천㎡ 이상의 유휴부지를 대상으로 저이용 토지의 합리적 이용과 계획이득 환수를 목표로 하며, 용도지역 변경으로 인해 증가하는 용적률의 60%에 해당하는 토지가치를 공공기여로 환수한다.
반면 ‘균형발전형 사전협상’은 대상지를 강북권 8개 자치구(동대문·중랑·성북·강북·도봉·노원·은평·서대문구)의 5천㎡ 이상 유휴부지로 한정해 지역균형 발전의 실현에 초점을 맞춘다. 공공기여로 기존 사전협상의 최대 50%를 완화해 환수한다는 점에서 기존 제도와 차이가 있다.
균형발전형 사전협상 대상지로 선정되면 무엇보다 사업성이 대폭 개선된다. 일자리 창출 용도 도입 비율에 따라 공공기여 비율이 최대 50%까지 완화되고 상한 용적률 인센티브가 추가 제공된다.
일자리 시설의 비율이 전체 연면적의 50% 이상일 경우 공공기여율을 기존 60%에서 50%로 완화하며, 일자리 시설 비율이 70% 이상일 경우 공공기여율을 기존 60%에서 30%까지 줄여 최대 50%를 완화한다.
상한 용적률도 추가 적용해 1.2배 이상 완화하게 되는데, △건축혁신 디자인 적용 △탄소제로 건축물 △관광숙박시설 설치 등 정책에 부합하는 개발 시 상한 용적률을 추가로 제공해 인센티브가 활성화된다.
서울시는 이번 균형발전형 사전협상 대상지 선정을 시작으로 25년 상반기 매각공고 등의 과정을 거쳐 2033년 창조타운 사업 완료를 목표로 추진할 계획이다.
김승원 균형발전본부장은 “(舊)국립보건원 부지를 최초의 균형발전형 사전협상 대상지로 선정함으로써 대상지의 사업성을 대폭 개선함은 물론 향후 서북권 경제거점으로 도약할 기반을 마련한 데 의의가 있다”면서 “(구)국립보건원 부지에 양질의 일자리 기업을 유치해 신속히 사업을 추진하고 공공기여를 창조기업 활동 필요 시설에 재투자하는 등 기업하기 좋은 환경을 만듦으로써 강북 지역을 ‘일자리 중심의 신경제거점으로 재탄생시키겠다”고 밝혔다.
