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[부동산컬럼] 3월 2일 부터 바뀌는, 부동산정책과 대안(代案)

정영수 경영학박사/조선대 미래사회융합대학 겸임교수/전남대 경영연구소 전임연구원(전)

 

최근의 부동산시장을 살펴보면 부동산경기가 침체되어 있다 못해 “최악”의 수준이다. 부동산 거래는 씨가 말랐고 여유 있는 자금은 예적금에 돈을 넣어서 확실하고 안정적인 수익을 내기를 원하고 있다. 윤석열 정부에서 부동산규제를 완화하는 정책을 수 차례 발표하고 있는데 오늘부터 시행되는 금융위원회에서 발표하여 시행되는 부동산 주택담보대출 규제를 완화한다.

 

구체적인  내용은 다주택자부터 임대사업자, 그리고 서민 실수요자의 대출 규제 완화 내용을 담고 있는 대출완화책이라고 할 수 있다. 해당 주택담보대출 완화는 2023년 3월 2일부터 시행되는데 주택담보대출 완화에 대한 내용을 요약하자면 아래와 같다

 

다주택자도 3월 2일 부터는 주택담보대출을 받을 수 있게 되었다. 현재 다주택자 및 임대사업자의 경우는 모든 지역에서 주택을 새로 매수할 경우 주택담보대출을 받는 것이 어려웠다.

 

그러나 3월 2일 부터는 아래와 같이 그 한도가 풀리게 된다. (규제지역 LTV 30% 비규제지역 LTV 60%)임대사업자 또한 앞으로는 규제지역 LTV 30% 비규제지역 LTV 60% 내에서 주택담보대출을 받을 수 있게 되었다.

 

​임차보증금 반환 목적의, 즉 전세 반환 대출 규제도 완화되었다. 이는 최근에 전세난으로 인하여 집주인이 보증금을 반환하지 못하는 상황이 많이 생기게 되면서 임차보증금 반환 대출 규제가 완화가 되었다.(2억원 → LTV·DSR 내 허용)서민 및 실수요자의 경우 기존에는 규제지역에서 집을 살 경우 최대 한도가 6억원 까지였다. 그러나 이러한 한도가 없어지면서, 앞으로는 LTV 및 DSR의 범위 내에서 자유롭게 대출을 일으킬 수 있게 되었다.

 

다만 부부합산 연 소득이 9천만원 이하일 것, 무주택 세대주, 서민 및 실수요자 조건을 모두 충족하여야 해당 대출이 가능하다.

 

[주택담보대출 규제완화 주요내용]

 

추가로 정부에서는 3월말부터 임대·매매사업자와 2주택자에 대한 대출 규제가 다소 풀릴 전망이다. 임대사업자에게는 규제지역 주택담보대출비율(LTV)을 기존 30%에서 50%로, 2주택자에게는 40%로 각각 허용한다. 금융당국은 부동산 시장 경색이 이어지면 추가 규제 완화를 통해 시장 안정을 유도할 전망이다.

 

금융권에 따르면 금융위원회는 지난주 새해 업무보고에서 오는 3월 말부터 다주택자도 부동산 규제지역인 강남 3구와 용산 내에서 주택담보대출을 받을 수 있도록 주택담보대출비율(LTV)을 30%까지 허용하기로 했다.

 

임대·매매 사업자의 대출 규제도 해제해 3월 말부터 규제 지역 내 LTV는 30%까지, 비규제 지역은 60%까지 허용하기로 했다.

 

무주택자와 1주택자는 지난 1·3 부동산대책을 통해 LTV 한도가 규제 지역은 50%, 비규제 지역은 70%로 확대됐다. 금융위는 3월 말부터 이런 대출 규제 완화를 시행한 뒤 부동산 시장 경색이 지속될 경우 대출 규제 추가 완화를 검토할 예정이다. 금융당국 관계자는 “가계 부채 및 주택 시장 상황을 봐가며 대출 규제 추가 완화도 검토할 수 있다”고 말했다

 

금융위가 새해 업무보고에서 제시한 추가 부동산 대출 규제 완화 방안은 1주택자의 LTV를 더 확대하는 것이다. 여기에 2주택자의 대출 규제도 더 풀어서 규제 지역 내 LTV를 30%에서 40%, 임대 사업자는 규제 지역 내 LTV를 30%에서 50%까지 상향하는 방안 등을 검토하고 있다.

 

새해 업무보고에서 부동산 대출 규제 완화를 둘러싼 쟁점에 대한 대응 방안도 제시했다. 다주택자 규제 완화가 ‘부자 지원’, ‘부동산 경기 띄우기’라는 비판이 일각에 나오는 것과 관련해 수요자 애로 해소를 위해 1주택자의 LTV 규제를 완화해왔으며 ‘단계적 정상화’ 기조 아래 다주택자 규제를 정상화하는 것이라는 입장이다.

 

고금리로 인해 대출 규제 정상화 효과가 크지 않다는 일부 비판에 대해서는 부동산 규제가 다각도로 완화되고 있으며, 특례보금자리론 등을 통해 실수요자 주거 비용 경감도 지원할 계획이라고 설명했다. 그러나 문제는 대출 규제의 끝판왕으로 불리는 DSR 규제는 요지부동이고, 여전히 DSR 규제를 풀생각이 전혀없는 정부의 발표내용을 재확인 할수있었다. 다시말해 'DSR 범위내'에서만 대출이 가능하다는것은 불변이라는점이다.

 

DSR은 대출받는 사람의 연간 소득에서 대출차주가 1년간 갚아야 하는 '모든' 대출금의 원금과 이자를 나눈 비율을 의미하는데, 여기서 중요한것은 대출에는 주택담보같은 담보성 대출이 있고 신용대출이나 카드론같은 비담보대출이 있는데, DSR은 주택담보대출을 받는 사람 즉 명백한 담보물을 제공하는 사람한테 신용대출을 받은 금액도 다 계산하기 때문에 그만큼 대출한도가 줄어들거나 아예 한도자체가 안나오는 사람들도 많다는 점이다.

 

부동산절벽에 가까운 침체된 부동산시장을 살리기 위해서는 이러한 점을 보완하여 고금리 시대에 저금리로 대출이 가능한 제1금융권을 중심으로 DSR 40% 한도를 높여 좀 더 여유롭게 설정하여 주면 나머지 금융권의 DSR이 조금씩 늘어날 것으로 전망된다.

 

부동산시장은 활성화보다는 안정화가 되어야 하는데 현재 부동산 시장은 너무 꽁꽁 얼어있어 “동사” 될 지경이다. 최근 고금리에 경기둔화 여파로 부동산시장은 침체가 계속되고 있는데 부동산 경기를 살리지 못하면 내수경기가 죽고 건설사가 부도가 나서 일자리 없어지고 불황의 늪에 빠져 들것인데 아직도 문재인정부에서 박아놓은 대못이 남아 있다. 부자되는 것이 죄악인가?

 

다같이 못살자가 지지받는 나라가 된다는 것은 웃기는 나라가 될 것이다. 그 동안 지나친 규제를 이제는 과감하게 풀어 자본주의 시장원리에 맡기고 서민들의 수요를 충족시켜 주도록 하는 정책을 기대한다.

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