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[칼럼] 2023년 새 해 바뀌는, 부동산정책과 시장 전망

[정영수 경영학박사, 조선대 미래사회융합대학 부동산학과 겸임교수]

 

희망찬 2023년 계묘년 새 해가 시작되었습니다.

하지만 한국경제는 2022년 고금리와 우크라이나 전쟁, 코로나 영향 때문에 경기침체가 지속되어 1998년 IMF외환위기와 2008년 리먼브라더스 경제위기 이후에 가장 큰 부동산시장이 하락과 함께 많은 변화가 몰려올 것으로 전망된다. 지난 하반기에 시작된 부동산시장 침체국면이 언제까지 계속될 것인가?

 

정부의 각종 규제완화 정책으로 반등세로 전환될지 초미의 관심사가 되고 있으며 새 해 부동산 시장에 영향을 미칠 큰 변수로는 크게 금리상승세(고금리)와 정부의 의지 즉 각종 규제완화에 따른 정책의 영향이라고 생각 된다.

 

이러한 부동산 시장의 분위기를 살펴보면서 2023년 바뀌는 정부의 정책을 살펴보고 이를 바탕으로 올해 부동산시장을 조심스럽게 살펴보도록 하겠다.

 

2023년에 부동산시장에 가장 큰 영향력이 있는 것은 “금리변수” 라고 생각된다. 금리는 담보대출을 통해 직접적으로 수요를 이끌 뿐만 아니라,프로젝트 파이낸싱(PF)대출을 통해 공급을 지원해주는 역할을 하며 따라서 급격한 금리 인상은 부동산 시장을 강세장에서 약세장으로,한발 더 나아가 침체의 늪으로까지 빠지게 만든 주된 요인으로 작용하고 있다.

 

문제는 전 세계 금리시장에 절대적으로 영향을 미치는 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 기준금리(benchmark rates)를 인상하고 양적 긴축으로 높은 인플레이션에 맞서겠다는 의지를 분명히 하고 있다.

 

미국의 궁극적인 목표는 경제 속도를 늦춰 경제 붕괴를 막고 자국 내 인플레이션을 잡기 위해 당분간 금리 인상을 이어갈 예정이라고 천명했고, 한국은행 역시 여기에 동조해 움직일 가능성이 높기 때문이다.

 

다만 긍정적인 것은 미국 내 인플레이션이 조금씩 안정을 찾아 가고 있고 우리정부 역시 국내 부동산 시장 침체가 경기 불황을 확산시킬까 노심초사하고 있는 만큼 2023년 하반기에는 금리 동결 내지 인하로 방향을 틀지 않을까 전망된다.

따라서 금리가 급등세를 멈추고 동결 내지 하락세로 전환된다면 부동산시장 역시 서서히 반등을 모색하리라 예상된다.

 

 

다음으로 정부정책으로 각종 규제와 세제를 대폭적으로 완화할 계획이다.  

먼저 다주택자가 부동산을 취득했을 때 내는 취득세 중과세가 줄고 기존 취득세는 3주택(조정지역 2주택) 취득 시 8%, 4주택(조정지역 3주택) 12%였는데, 앞으로는 각각 절반인 4%, 6%로 감소 해당 개정안은 2023년 2월 국회 입법 시 2022년 12월 21일 자부터 소급 적용할 계획이다.

 

양도소득세의 경우, 2023년 5월까지 한시적으로 유예 중이었던 중과 배제를 내년 5월까지 1년 더 연장하며 매도인의 부담을 줄였고 게다가 양도세 중과 배제와 관련해서는 올해 7월 세제 개편안을 통해 근본적인 개편안을 마련할 방침이라 밝혔다. 종합부동산세가 완화 되는데 6월부터 기본공제금액이 6억원에서 9억원으로 상향될 예정이다.

 

1가구 1주택자의 경우, 11억 → 12억으로 확대되며기존 2주택자에 대한 다주택 중과세율은 폐지되며, 3주택자의 경우 최고세율이 기존 6% → 5%로 낮춰진다.규제지역 다주택자에 대한 주택담보대출도 허용된다.

 

현재는 규제지역 다주택자의 주택담보대출이 금지되어 있지만 올해부터는 주택담보대출비율(LTV) 30%까지 대출이 가능해진다. 보유 주택에 대한 담보대출 규제도 완화된다.

 

생활안정자금 목적의 주택담보대출에 적용돼왔던 별도의 대출한도(2억원)를 없애고, 기존 LTV·총부채상환비율(DTI) 내에서 대출이 가능 주택시장을 종합적으로 감안해 실수요자에 관한 규제개선 및 서민주거부담 완화도 추진된다.

 

생애 첫 주택 구입자의 세금 부담도 완화되고 소득과 집값에 상관없이 200만원 한도 내 취득세가 면제 올해 상반기 중에는 생활안정자금 목적으로 주택담보대출을 받을시 기존 대출 한도(2억원)를 폐지하고, LTV·DTI 내에서 대출을 받을 수 있도록 하며, 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출도 허용될 예정이다.

 

정부는 올해 재건축 ‘3대 대못’으로 불리는 분양가상한제, 재건축 초과이익환수제, 안전진단 등 모든 규제를 완화 건축 안전진단 평가 항목 중 ‘구조 안전성’ 비중을 낮추고(50% → 30%), 주거 환경(15% → 30%), 건축 마감 및 설비 노후도(25% → 30%)를 높였고 6월에는 분양가 상한제를 적용받는 단지들이 분양가를 최대 4% 올려 받을 수 있도록 했다.

 

2023년 부동산시장의 전망은 당분간 22년 하반기처럼 차가운 겨울바람이 몰아칠 것이다.

지난 과거를 살펴보면 2008년 8월 기준금리가 5.25%였고 08년 6월 11일 LTV 70%, 양도세 한시 면제, 취득세 50% 감면을 시작으로 ▲수도권 전매 제한 기간 완화 ▲재건축 절차 규제 개선 ▲종부세 부담 완화 ▲보금자리주택발표 ▲규제지역 해제 등의 부동산 규제 완화가 순차적으로 이루어졌고 이러한 분위기와 함께 09년에 금리가 2% 하락하기 시작하여 부 동산 시장이 반등하게 되었던 경험이 있다.

 

최근 부동산 전문가 10명 중 9명은 올해 부동산 시장은 하락세를 보일 것으로 예상하고 있는데 하락폭은 3∼7% 안팎의 수준으로 내다보고 있으며 지방은 서울이나 수도권보다 더욱 심화되어 5~7%정도 하락할 것으로 전망된다.

 

전체적인 통계치는 이렇지만 실제 신규아파트의 하락폭은 7억하던 아파트가 1억 이상이 떨어졌지만 매수하려는 기미가 보이지 않고 있는 실정 이러한 하락의 주된 원인은 고금리, 고물가, 경기침체 등의 여파로 수요가 급격히 위축돼 2023년 상반기까지는 주택시장 하락률로 이어질 것으로 전망되며 부동산선행지표인 부동산경매물건도 상반기에 많은 물건이 나올것으로 전망 이런 전체적인 불황요인은 주요인은 고금리가 가장 큰 하락요인이 되고 매수심리 증발되고 있기 때문이다.

 

이러한 부동산의 거래절벽은 세수확보 등에도 심각한 문제가 되고 깡통전세가 속출할 수 있기 때문에 정부에서도 거래정상화를 위하여 취득세 중과 해제 등 규제를 완화하고 부동산임대사업자 부활 등 거래활성화 하도록 하여 2023년 하반기 이후에는 부동산 시장환경이 많이 개선될 것으로 전망이 된다.

 

하지만 현재 여건으로 보아 2023년 경제상황이 녹록지 않을 것을 전제로 침체된 부동산시장의 연착륙을 위해 윤석열대통령도 "수요 규제를 빠른 속도로 풀어서 낙하산을 매달아줘야 한다"며 "새해에는 아주 속도감 있게 (대출, 세금 같은) 수요 규제를 풀 생각"이라고 밝혔다.

 

부동산시장은 수 십년 동안에 불경기와 호경기를 거치면서 진화되어 왔기에 과거의 역사를 통해 2023년 부동산 시장에서 어려운 시기를 극복해 나갈 수 있을 것이고 다른 누군가는 2023년의 부동산 시장에서 절호의 기회를 맞이할 수 있을 것이다.

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